Imagem ilustrativa

O que são índices urbanísticos?

Você já se perguntou como os arquitetos decidem como será a ocupação de um terreno? Ou já se perguntou por que existe um recuo na frente ou um corredor na lateral da casa? Ou até porque precisava de uma parte sem piso com grama no quintal? 

Vem com a InstaCasa que vamos te explicar por que isso acontece em todos os lotes em todo o Brasil! 

Diretrizes de índices urbanísticos

Para iniciarmos a conversa, precisamos te deixar a par que para construir uma casa precisamos seguir as leis que nos dão as diretrizes para fazer projetos. Sendo as principais: Lei do Plano Diretor, Lei de Uso e Ocupação do Solo e o Código de Obras do Município.

Há, também, a Lei de Zoneamento, que faz parte do Plano Diretor e tem a função de dar as diretrizes de como a cidade deve se desenvolver em suas diversas regiões.

Uso e ocupação do solo

A lei de Uso e Ocupação do Solo, é a que define o que pode ou não ser construído e como deve ser feita a ocupação dos terrenos.

Lei de Zoneamento

Divide a cidade em zonas e propõe um desenvolvimento urbano para aquela área, definindo quais os usos podem ser construídos ali. Estabelece, por exemplo, que algumas áreas são estritamente residenciais, já outras permitem o uso de comércio, ou até industrial.

Agora que definimos quais tipos de uso cada solo pode ter, como podemos ocupá-lo? Chegamos, então, nas principais diretrizes que os arquitetos usam ao projetar os espaços: os índices urbanísticos.

Mapa do Geosampa
Imagem: GEOSAMPA, com Mapa Digital da Cidade de São Paulo, apresentando o zoneamento da cidade

Índices urbanísticos

O primeiro deles e, provavelmente o mais importante, é o Coeficiente de Aproveitamento. 

Esse coeficiente diz qual é a área máxima permitida a ser construída naquele lote, proporcionalmente ao tamanho do terreno. 

Um exemplo: digamos que você tenha um lote de 250m². Se o coeficiente de aproveitamento for 1, isto é, C.A. = 1, entendemos que o máximo que pode ser construído naquele lote é exatamente a mesma área do lote, ou seja, 250m². Caso o C.A. fosse maior, de 1,5 por exemplo, a área permitida para construção seria de 1,5 vezes a área do terreno, no caso 375m².

Representação de C.A.

Agora que sabemos qual é a área máxima de construção, vamos para o próximo índice, que vai nos orientar sobre como essa área de construção poderá ocupar o lote, a Taxa de Ocupação. Esse índice vai dizer qual é a área máxima em projeção da casa no lote, isto é, qual é a maior área que a casa pode ter, vista de cima, considerando a sobreposição de todos os pavimentos. Continuando no exemplo anterior, para um lote de 250m², uma Taxa de Ocupação, isto é, uma T.O. de 50% permite ocupar no máximo 125m² da projeção de lote.

Ilustração de taxa de ocupação

O último índice é a Taxa de Permeabilidade do Solo. Como diz o nome, esse índice serve como uma reserva de um espaço do lote para que as águas da chuva infiltrem no solo e voltem para o lençol freático – esse é um importantíssimo índice, pois  ajudam muito no combate às enchentes, que ocorrem durantes os meses de verão pelo país todo. Voltando para o nosso exemplo, vamos adotar uma taxa de permeabilidade de 20%. Isso significa que 20% do seu lote será livre de qualquer construção, pisos ou revestimentos impermeáveis. Assim, no nosso lote de 250m², temos uma área permeável mínima de 50m² que pode ser usada de diversas formas, como canteiro de plantas, lazer, jardins, gramado, piso de pedrisco, etc.

Ilustração

Agora que passamos por todos os principais índices e entendemos como podemos ou não ocupar o lote, você deve estar se perguntando: eu posso encostar a casa nas duas laterais, ou chegar com ela até o limite dos fundos? Esse é outro ponto que também está ligado ao zoneamento: recuos obrigatórios.

Esses recuos não estão na categoria de índices, pois são comumente utilizados valores absolutos para eles. Os recuos nada mais são do que os afastamentos mínimos que a edificação deve ter das divisas do lote, da frente, do fundo e das laterais.

Comecemos pelo recuo frontal obrigatório. Como explicado acima, esse será o afastamento que a edificação deve ter com relação a frente do lote. Este recuo geralmente pode ser usado como vaga descoberta, ou garagem coberta. Isso dependerá da lei do seu município. 

Ilustração de recuo frontal obrigatório

Os recuos laterais obrigatórios serão utilizados para afastar a edificação das divisas laterais, e isso garante uma maior privacidade para a sua casa e dos seus vizinhos, além de garantir a ventilação e insolação dos ambientes que possuem janelas voltadas para esses corredores. 

Lotes grandes costumam ter recuos laterais dos dois lados, mas, novamente, tudo dependerá da lei do seu município.

Ilustração de recuo lateral obrigatório

O recuo de fundo obrigatório, assim como os demais, é o afastamento da edificação em relação a divisa de fundo. Em alguns municípios é permitida a ocupação desse espaço por uma edícula, churrasqueira, e outros itens de lazer, sempre respeitando a altura máxima das edificações e a distância mínima para a construção principal.

Ilustração de recuo de fundo

Para finalizar, outro importante fator na hora de se projetar é a altura da edificação, que é chamada de gabarito. Cada zoneamento e cada uso possuem gabaritos máximos.

Ilustração do gabarito

A construção de piscinas também é uma opção de uso, assim como as edículas no espaço criado pelo afastamento dos fundos. Isso também dependerá de cada município e suas restrições. A exemplo disso, a piscina é um elemento que possui seus próprios recuos a nível municipal, e também o nacional de segurança, mas deixaremos esse assunto para outro artigo, junto com o tema de Código de Obras! 

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